Tarif bisnis pada tahun 2023 untuk menggoyang kompensasi menurut undang-undang dalam perpanjangan sewa Inggris - Osborne Clarke

 

Perubahan pada nilai tarif akan memengaruhi apa yang harus dibayarkan saat mengakhiri sewa berdasarkan Landlord and Tenant Act 1954

Tarif bisnis ditetapkan menjadi a perhatian besar pada tahun 2023, sebagai revaluasi yang tertunda, resesi yang diantisipasi dan perubahan peraturan berpotensi berdampak pada tingkat kewajiban. Pernyataan Musim Gugur baru-baru ini dan publikasi selanjutnya dari daftar draf pertama selama enam tahun untuk revaluasi tahun 2023 telah menggerakkan berbagai hal, dengan Kantor Penilai mengonfirmasikan nilai tarif baru mulai berlaku pada 1 April 2023.

Nilai rata-rata baru ini akan mempengaruhi kompensasi hukum yang harus dibayar jika pemilik ingin menghentikan a Undang-undang Tuan Tanah dan Penyewa 1954 sewa yang dilindungi dengan alasan “tanpa kesalahan”. Tingkat kompensasi menurut undang-undang tergantung pada nilai rata-rata properti pada tanggal pemberitahuan pasal 25 atau kontranotifikasi pasal 26 disajikan (dan lamanya pekerjaan penyewa) sehingga angka baru yang berlaku mulai April 2023 memiliki implikasi yang luas untuk tuan tanah dan penyewa.

Kompensasi menurut undang-undang

Tindakan tersebut terutama dimaksudkan untuk memberi penyewa bisnis hak untuk memperbarui sewa mereka pada saat berakhirnya jangka waktu kontrak (terutama dengan syarat yang sama tunduk pada tinjauan sewa pasar terbuka); namun, pemilik dapat menentang pembaharuan ini dengan alasan tertentu.

Berdasarkan bagian 37 dari tindakan tersebut, penyewa berhak atas kompensasi keuangan menurut undang-undang atas gangguan terhadap keamanan hak tenurial mereka di mana pemilik bergantung pada satu atau lebih alasan penolakan tanpa kesalahan termasuk:

• Tanah (e) – di mana pemilik membutuhkan kepemilikan holding untuk tujuan membiarkan atau membuang properti secara keseluruhan.
• Tanah (f) – di mana tuan tanah bermaksud untuk menghancurkan atau membangun kembali bangunan yang termasuk dalam holding, atau sebagian besar darinya, atau untuk melakukan pekerjaan konstruksi yang substansial.
• Tanah (g) – di mana pemilik bermaksud untuk menempati holding untuk tujuan, atau sebagian untuk tujuan, bisnis yang dijalankan olehnya, atau sebagai tempat tinggalnya.

Kompensasi menurut undang-undang dibayarkan pada saat penyewa mengosongkan properti (secara sukarela atau mengikuti perintah pengadilan) tetapi jumlah yang harus dibayarkan tergantung pada nilai rata-rata properti dan lamanya waktu penyewa (dan pendahulu dalam judul menjalankan bisnis yang sama) telah menduduki properti tersebut. Jika kurang dari 14 tahun, kompensasi dibayarkan sebesar 1x nilai rata-rata properti. Jika 14 tahun atau lebih, kompensasinya adalah 2x nilai tarif.

Perubahan tarif bisnis

Tanggal dimana tuan tanah menyampaikan pemberitahuan bagian 25 yang bertentangan atau memberikan pemberitahuan balasan untuk permintaan bagian 26 (menentang pembaruan) memperbaiki tanggal di mana nilai tarif ditentukan untuk menghitung kompensasi menurut undang-undang. Oleh karena itu, jika pemilik menyampaikan pemberitahuannya dengan mengandalkan alasan tanpa kesalahan pada atau setelah 1 April 2023, ia dapat bertanggung jawab atas jumlah kompensasi yang sangat berbeda dibandingkan jika menyampaikan pemberitahuan sebelum tanggal tersebut.

Setiap tuan tanah yang mempertimbangkan untuk menentang sewa yang berakhir dalam 12 bulan ke depan harus memeriksa nilai tarif saat ini dan yang baru untuk properti yang bersangkutan untuk menilai apakah akan memberikan pemberitahuan sebelum atau setelah perubahan tarif untuk meminimalkan pembayaran kompensasi.

Demikian juga, setiap penyewa yang berpikir bahwa tuan tanah mereka mungkin memiliki rencana pembangunan kembali harus meninjau perubahan tarif untuk menilai kapan harus melayani permintaan bagian 26 mereka (mengingat tuan tanah memiliki waktu dua bulan untuk melayani pemberitahuan balasan) untuk memaksimalkan kompensasi yang mereka terima. .

Komentar Osborne Clarke

Draf daftar untuk revaluasi tahun 2023 telah mengungkapkan bahwa kenaikan tagihan tarif terbesar adalah untuk gudang dan logistik lainnya serta ruang distribusi, dengan sektor industri secara keseluruhan menunjukkan peningkatan rata-rata sebesar 27,1% dalam nilai tarif. Sebaliknya sektor ritel akan melihat, rata-rata, penurunan 10% dalam nilai rateable, dan dengan pengurangan besar untuk department store terbesar di Inggris seperti Harrods, turun 45%, dan Selfridges, turun 50%. Sektor ritel adalah satu-satunya sektor yang menunjukkan penurunan rata-rata dalam daftar draf, yang digabungkan dengan pengumuman dalam Pernyataan Musim Gugur tentang penghapusan batas bantuan “transisi ke bawah” dan membekukan pengganda (pada 51.2p dan 49.9 untuk 2023/2024 ), berarti banyak pengecer dapat berharap untuk segera menurunkan tagihan tarif mereka pada bulan April.

Dengan perubahan besar dalam nilai tarif di semua sektor, pembayaran kompensasi wajib yang dibayarkan kepada penyewa akan sangat berbeda. Oleh karena itu, ini harus menjadi pertimbangan penting bagi tuan tanah dan penyewa ketika mempertimbangkan waktu pemberitahuan mereka yang menentang pembaharuan berdasarkan undang-undang tersebut selama beberapa bulan mendatang sebelum April.