Haruskah bisnis Anda memiliki real estatnya? – Di dalam Bisnis INdiana

 

James Thurston

Saya telah menghabiskan 20 tahun di real estat komersial (“CRE”) dan saya sangat tertarik dengan berapa banyak “ahli” di CRE yang ada di luar industri. Haruskah bisnis atau praktik Anda memiliki real estat sendiri? Jawabannya kemungkinan besar adalah TIDAK. Saya mengerti ini mungkin memberi Anda rasa bangga tetapi risikonya signifikan. Saya percaya secara signifikan diremehkan vs manfaat pajak apa pun.

Pertama, bagaimana investor CRE menganalisis real estat? Dengan menerima berbagai bentuk risiko (risiko pembangunan, konstruksi, leasing/lowongan, kredit, pembiayaan), kami berupaya untuk menciptakan nilai. Penciptaan nilai dapat berasal dari 1) peningkatan pendapatan (sewa) atau 2) kompresi tingkat kapitalisasi. Kompresi cap rate menyumbang sebagian besar potensi pengembalian. Yaitu membangunnya dengan cap rate 7% (14x) dan menjualnya dengan cap rate 6 (16,7x).

Selain itu, kira-kira 50% nilainya setelah tahun ke-10 dan 43% setelah tahun ke-15. Jalan keluar adalah satu-satunya pendorong pengembalian terbesar. Masuk ke real estat akan terlihat bagus dan mungkin selama beberapa tahun… sampai Anda perlu menjualnya.

Saat Anda membeli atau membangun, Anda memiliki dua pilihan: a) menempati atau b) menyewa dengan harga pasar. Jika Anda menempati gedung tersebut, maka Anda melepaskan uang sewa yang seharusnya Anda terima. Oleh karena itu, Anda secara efektif membayar sewa yang sama dengan tidak menerima penghasilan.

Mengapa bisnis Anda tidak boleh memiliki real estat sendiri:

1. Sewa Opsional: Pertimbangkan bahwa dengan sewa Anda dapat membuat pilihan untuk bisnis Anda. Hak kickout setelah jangka waktu tertentu, opsi pembaruan, siapa yang membayar perbaikan modal yang signifikan, dan pembiayaan pembangunan ruang Anda semuanya memberikan opsi finansial. Dalam banyak kasus, tuan tanah akan menerima pembayaran terminasi yang dapat membuat Anda keluar dari real estat jauh lebih cepat daripada menjual bangunan. Opsionalitas sewa ini memiliki nilai signifikan.
2. Konsentrasi / Kovariansi Risiko: Membeli satu aset CRE memusatkan risiko CRE yang dapat tersebar di seluruh portofolio investasi sebagai investor mitra terbatas. Selain itu, dengan menginvestasikan ekuitas itu ke dalam CRE yang sama dengan yang ditempati bisnis Anda, Anda menciptakan kovarians risiko jika bisnis Anda gagal secara efektif menggandakan perusahaan dengan tingkat pengembalian di bawah pasar per di atas.
3. Sewa Bayar Di Muka: Jika seseorang mendatangi Anda dan berkata: “Hai bos, saya ingin membayar di muka seluruh jumlah biaya perlengkapan tahunan kita sebesar $1 juta hari ini, bisakah saya mendapatkan $15 juta?” Anda mungkin akan mempertanyakan alasan mereka. Hal yang sama berlaku di sini. Saat Anda membeli atau membangun gedung, Anda secara efektif membayar di muka seluruh jumlah sewa pada hari pertama dan lagi 50% dari pembayaran di muka untuk sewa setelah 10 tahun dari sekarang.
4. Mitra / Penyewa Lain: Jika Anda memiliki praktik medis dengan pasangan, Anda juga menciptakan masalah lain. Bagaimana Anda menghargai hak masuk dan keluar real estat? Jika mitra tidak ingin berpartisipasi, apakah Anda cukup membuat entitas dan menyewakannya ke praktik/bisnis? Apakah Anda akan menyewakan ruang yang tidak Anda perlukan kepada penyewa lain? Jika demikian, Anda baru saja membuat bisnis sampingan untuk berinvestasi di CRE. Bagaimana jika terjadi kematian? Bagaimana masing-masing mitra mendapatkan likuiditas yang memadai dan yang lebih penting – nilai untuk kepentingan minoritas potensial Anda (yang dalam CRE membawa a diskon signifikan).
5. Risiko nilai sisa: Mengulang untuk tujuan – 50% dari nilai real estat adalah setelah tahun ke 10. Real estat kosong tidak laku dengan cepat atau sebanyak real estat yang ditempati dengan sewa kredit yang bagus. Bangunan kosong biasanya menghabiskan 40% dari bangunan yang ditempati dengan penyewa yang membayar sewa (lihat pengungkapan Realty Income REIT). Anda bisa menghapus keseluruhan pengembalian Anda dalam sekejap (atau kematian lambat yang berkepanjangan). Untuk mencapai pengembalian yang maksimal, Anda sebaiknya melakukan penjualan sewa kembali sehingga mengunci diri Anda selama 5-10 tahun lagi di dalam gedung yang memperpanjang periode di dalam gedung. Risiko nilai sisa ini signifikan dan tidak boleh diremehkan.
   

Apakah ada alasan untuk memiliki real estat? Tentu saja. Manufaktur, rumah sakit (bukan pusat satelit mereka) dan real estat pedesaan adalah beberapa di antaranya. Jika seseorang memiliki model yang menarik – saya pasti akan mendengarkan.

Namun, serahkan kepemilikan CRE kepada profesional CRE. Ambil ekuitas yang sama dan temukan peluang investasi mitra terbatas dengan profesional CRE yang akan mendaur ulang modal Anda untuk keuntungan besar. Sebuah yayasan yang saya sarankan baru saja menjual investasi multi-keluarga seharga 5x investasi ekuitas setelah hanya 3 tahun. Dan jika Anda masih percaya bahwa Anda dapat mengungguli para profesional CRE maka saya harap Anda tidak keberatan jika beberapa teman CRE saya dan saya bekerja sama untuk memimpin prosedur operasi Anda berikutnya.

Hubungi Thurston Advisory & Consulting – jim@thurstonadvisory.com